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9. Eu posso adiantar algumas prestações do financiamento imobiliário?

Financiamento Imobiliario

1. Como funciona um financiamento imobiliário?

Na modalidade de financiamento bancário, o conceito de amortização refere-se à extinção de uma dívida através de pagamentos feitos periodicamente em parcelas. Essas parcelas podem ser fixas ou variáveis, de acordo com a tabela utilizada (SAC ou Price). Em outras palavras, no momento da concessão do financiamento, ele pode ser feito com base em uma dessas modalidades.

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2. O que é SAC - Sistema de Amortização Constante?

Trata-se do sistema mais utilizado pelos bancos atualmente, o qual corresponde ao cálculo da prestação mensal do financiamento que é composta de amortização e juros. Ao longo do prazo a amortização é constante, reduzindo o valor do saldo devedor. Como o valor dos juros é calculado com base neste saldo, a cada parcela paga as demais parcelas tendem a decrescer. Assim, neste sistema a parcela inicial é maior e vai diminuindo ao longo do prazo.

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3. O que é Tabela Price ou SFA/TP?

SFA significa Sistema francês de amortização. Nesse sistema, as prestações mensais do financiamento são constantes. Cada prestação é composta de uma cota de amortização e juros, que varia em sentido inverso ao longo do prazo de financiamento. A prestação inicial será menor, e só é aumentada em razão da aplicação da TR (taxa referencial). Outro ponto importante é que só se percebe diminuição do Saldo Devedor, com aproximadamente 50% das prestações pagas.

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4. Como funciona o simulador de financiamento imobiliário?

O simulador de financiamento imobiliário funciona como um método de análise dos juros e taxas que serão pagos ao longo de um empréstimo feito com determinada empresa para financiar o seu imóvel, seja ela um banco ou uma financeira. Bancos como Itaú, Banco do Brasil, Caixa Econômica, Santander, Bradesco e outros possuem no próprio site a ferramenta para simulação de financiamento.

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5. Os profissionais liberais ou autônomos podem solicitar um financiamento imobiliário?

Sim, mas precisam ter capacidade financeira calculada com base na renda apresentada e devidamente comprovada, de acordo com a exigência da instituição financeira que escolher para financiar seu imóvel.

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6. Qual o valor mínimo de financiamento imobiliário residencial?

Os financiamentos habitacionais de imóveis residenciais no âmbito do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) variam de R$ 15.000,00 a R$ 450.000,00 com taxas de juros até 12% a.a. (doze por cento ao ano) e fora do SFH com qualquer valor e taxas de juros superiores a este limite. Porém algumas instituições financeiras exigem valor de prestação mínima. Com isto há possibilidade de financiamento de valores inferiores a R$ 15.000,00.

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7. Qual o valor máximo de financiamento imobiliário residencial

O valor total a ser financiado varia conforme a instituição financeira contratada (Bancos particulares como; Itaú, Bradesco, Santander e demais), mas a grande maioria tem como percentual máximo 80% com algumas, chegando a 90% do menor valor entre a avaliação do banco e o contrato de compra e venda do imóvel para financiamentos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e até 100% com recursos do FGTS.

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8. Como é feito o pagamento do financiamento imobiliário para o vendedor do imóvel?

O pagamento em regra geral é feito pelas instituições financeiras, na forma de crédito (TED ou DOC) em conta corrente do vendedor do imóvel.

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9. Eu posso adiantar algumas prestações do financiamento imobiliário?

Sim. Isto se chama amortização. O cliente pode, a qualquer momento, com recursos próprios ou do FGTS amortizar o saldo devedor, reduzindo o prazo de financiamento ou o valor das prestações, respeitado o limite estipulado na legislação vigente.

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10. Como é feito o reajuste da prestação e do saldo devedor do financiamento imobiliário?

Tanto as prestações quanto o saldo devedor são reajustados mensalmente de acordo com o índice da TR (Taxa Referencial), que também é utilizado para o reajuste da caderneta de poupança.

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11. Qual a garantia dada no empréstimo imobiliário?

As instituições financeiras exigem geralmente a alienação fiduciária. Nesta modalidade de garantia existe a divisão da propriedade e posse, assim, o credor (instituição financeira) fica com a propriedade e a posse indireta, enquanto o devedor (mutuário) fica com a posse direta. Este modelo é o preferido das instituições financeiras porque no caso de inadimplência a retomada do bem é mais rápida.

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12. É possível ter 02 (dois) financiamentos de imóveis?

Sim, desde que seja comprovada a capacidade financeira do proponente. Nesta situação não é possível utilizar o FGTS para adquirir o segundo imóvel.

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13. Pode ser feita a transferência de um financiamento imobiliário?

Sim, é possível e praticado pelos agentes financeiros ou bancos. O saldo devedor do atual financiamento será assumido e/ou acrescentado ao valor do novo financiamento. As regras e a política de crédito deverão ser aquelas do momento de solicitação desse novo financiamento. Regras como, por exemplo, renda mínima, idade do tomador, taxas, prazos e outras.

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14. O que significa MCMV?

É a sigla para Minha Casa Minha Vida, um programa do governo federal que busca facilitar a conquista da casa própria para as famílias de baixa renda. Separado por faixas (1 a 3) com renda máxima familiar de R$ 9.000,00. É possível verificar o valor do subsídio conforme a renda familiar no simulador caixa (acessar o site).

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15. O que é o subsídio e quem tem direito?

O subsídio é um valor que o governo dá para pessoas com baixa renda e que é usado para diminuir o valor financiado.
Há duas faixas de renda contempladas no programa Minha Casa Minha Vida:
Renda familiar de até R$ 2.600,00;
Renda familiar de R$ 2.600,01 a R$ 9.000,00;
Para o primeiro grupo de renda há mais vantagens, como taxa de juros mais baixa e a possibilidade de receber um subsídio do governo que irá variar de acordo com a renda, sendo que quanto menor for o rendimento, maior o subsídio. Para o segundo grupo é até possível receber o subsídio, mas ele diminui na proporção em que a renda aumenta.

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16. O que significa SBPE?

É a sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o qual utiliza recursos próprios para facilitar aos clientes a aquisição de imóveis. Nesta opção, você pode ter outros imóveis em seu nome, não há limite de renda e o financiamento pode ser feito dentro ou fora do Sistema Financeiro de Habitação.

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17. O que significa Pró-cotista?

É o programa especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS. A modalidade destina-se à concessão de operações de crédito exclusivamente a trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS, dentro das condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
• O comprador deve ter conta ativa no FGTS com no mínimo 36 contribuições (consecutivas ou não) e possuir contrato ativo de trabalho;
• Caso não esteja empregado com recolhimento do FGTS, é necessário ter saldo no Fundo de Garantia superior ou igual a 10% do valor do imóvel;
• Não pode ter outro imóvel no local de trabalho ou de residência e nem financiamento ativo no SFH em âmbito nacional.

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18. O que é Custo Efetivo Total - CET?

O custo efetivo total ou o CET refere-se ao total de encargos a serem pagos pelo cliente em uma operação de empréstimo ou financiamento.

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19. Depois de financiado, posso vender o imóvel, exemplo: Comprei um imóvel já financiado que não estava quitado, posso efetuar outro financiamento?

O custo efetivo total ou o CET refere-se ao total de encargos a serem pagos pelo cliente em uma operação de empréstimo ou financiamento.

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ITBI e registro cartorário

1. Quais são as taxas e impostos que incidem sobre a compra de um imóvel financiado? O que é ITBI?

O ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura local, é um imposto de competência do município, por isto o valor cobrado pode variar de um local para outro. Em relação às taxas temos as cartoriais que são pagas quando é feito o registro do imóvel, e também as taxas cobradas pelas instituições financeiras para abertura, avaliação do imóvel e manutenção do contrato.

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2. Como é feito o cálculo do ITBI?

A taxa do ITBI é calculada sobre o valor venal do imóvel (o valor de mercado) e o percentual pode variar em cada município, mas normalmente são estipulados em 3% nas grandes cidades brasileiras.

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3. Quem deve pagar o ITBI?

O ITBI normalmente é pago pelo comprador. Contudo, as duas partes podem negociar um acordo no qual o vendedor fique responsável pelo pagamento do imposto. Para evitar problemas, o ideal é consultar a legislação da sua cidade. Existem alguns descontos para contribuintes que comprarem imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como é o caso do programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal.

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4. Por que é preciso fazer um registro de imóvel?

A propriedade efetiva de um imóvel, seja ele qual for, só é válida quando for declarada pelo Cartório de Registro de Imóveis, que detém a matrícula do mesmo. Todas as transferências e operações realizadas com qualquer imóvel constam em uma ficha, permitindo assim a qualquer pessoa consultá-la quando for realizar a compra, venda ou alienação do mesmo. Portanto, não vale assinar somente a escritura ou o contrato de compra e venda do imóvel. Deve-se realizar o registro no Cartório competente.

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5. É possível incluir o ITBI e as despesas de registro do contrato no cartório, no valor do financiamento?

Não existe regra e depende diretamente da instituição financeira escolhida. Existem instituições financeiras que permitem que os valores do ITBI e despesas de registro sejam incluídos no valor total financiado. Os contratos concedidos com base no Programa Minha Casa Minha Vida é um exemplo desse procedimento.

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FGTS

1. Como utilizar o meu FGTS para compra de imóvel?

Para utilizar os recursos da conta vinculada do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) na aquisição de moradia própria o proponente deve atender aos seguintes pré-requisitos:
• Contar com o mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, consecutivos ou não, sob o regime do FGTS;
• Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Território Nacional.
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado:
a) no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana, nem;
b) no mesmo município de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana.

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2. Qual é o valor limite para uso do FGTS em moradia própria?

O valor de avaliação não pode ultrapassar o valor limite para o âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) estabelecido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Conforme última resolução do CMN o valor de avaliação dos imóveis no âmbito do SFH aumentou de R$650 mil para 800 mil. Para os mutuários de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite foi elevado de R$ 750 mil para R$ 950 mil. Também é permitido o saque do FGTS para amortizar, liquidar ou pagar parte de prestações de financiamento imobiliário concedido no âmbito do SFH.

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3. Posso utilizar o meu saldo de FGTS para pagar parte do imóvel financiado?

Sim. É permitida a utilização desses recursos, desde que tenha atendido todas as normas do SFH e do FGTS vigentes na época da assinatura do contrato, para as seguintes situações:
• Compra à vista de imóvel residencial urbano concluído;
• Amortização extraordinária do saldo devedor do financiamento;
• Liquidação antecipada do saldo devedor do financiamento;
Pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.

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4. Posso utilizar o FGTS no financiamento imobiliário, mesmo já tendo outro imóvel quitado ou não?

Depende. Se o imóvel que possui em seu nome está quitado e localizado em outra região metropolitana que não faça limite com a região do imóvel que deseja comprar, sim, você pode usar o FGTS. Se o imóvel que possui em seu nome ainda possui saldo devedor, você NÃO PODE comprar outro imóvel, independente da localidade deste ou do outro imóvel.

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5. Estou com prestações do meu financiamento imobiliário em atraso. Gostaria de utilizar o FGTS para ficar em dia e reduzir parte do saldo devedor. Isso é possível?

Não. Para a utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação de seu saldo devedor você deve estar com o pagamento das prestações em dia.

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6. Qual o intervalo mínimo para utilização do FGTS na aquisição de imóvel?

Para utilização do FGTS na aquisição/construção, o imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em transação de compra e venda há menos de 03 anos. Exemplo: Imóvel adquirido com uso de FGTS em 30/11/2009 somente poderá ser adquirido com uso do FGTS após 30/11/2012.

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7. Qual o intervalo mínimo para utilizar o FGTS na amortização ou liquidação do meu saldo devedor?

Para utilizar o FGTS em amortização ou liquidação de saldo devedor de financiamento o intervalo mínimo é de 02 anos, contados a partir da data da última amortização/liquidação feita pelo próprio trabalhador. Esse intervalo diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado do financiamento amortizado há menos de 02 anos utilizar o seu FGTS para nova amortização/aquisição do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.

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8. Sou casado (a) posso utilizar meu FGTS e do meu cônjuge?

Sim, se ambos atenderem as regras para utilização do FGTS. Porém, se um dos cônjuges tiver adquirido imóvel em local impeditivo após o casamento, ficam os dois impedidos de usar o FGTS na aquisição. Se adquirido antes do casamento, somente o cônjuge que é proprietário ou titular de financiamento ativo no âmbito do SFH fica impedido. No regime de comunhão total de bens há comunicação de todos os bens dos cônjuges, sejam eles adquiridos antes ou depois do casamento, exceto os casos previstos no Código Civil Brasileiro. Já no regime de separação de bens, somente o cônjuge que possuir imóvel em local impeditivo ou financiamento ativo no âmbito do SFH fica impedido de usar o FGTS na aquisição, pois neste regime não há comunicação de bens entre o casal.

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